DEFECTOS DE LA OBRA Y RESPONSABILIDAD LEGAL: LO QUE TODO INVERSOR INMOBILIARIO DEBE SABER

Vivimos en un país en el que, culturalmente, la inversión inmobiliaria se percibe como una de las formas más seguras y rentables dentro de las opciones que están al alcance del ciudadano de a pie. En los últimos años, además, ese volumen ha crecido considerablemente como consecuencia de la rentabilidad adicional que supone la explotación de viviendas de uso turístico y del importante aumento de la inversión extranjera, lo que ha supuesto, a su vez, un notable incremento de los precios. Sin embargo, esa aparente seguridad no está exenta de riesgos, especialmente cuando, tras la entrega del inmueble de obra nueva o con reforma integral, empiezan a aparecer deficiencias.

Uno de los riesgos más habituales —y, paradójicamente, de los menos anticipados por el comprador— es la aparición de defectos en la construcción. Humedades, problemas de aislamiento, fisuras o instalaciones deficientes no solo afectan al uso diario de la vivienda, sino también a su valor y a la rentabilidad esperada de la inversión.

Ante esta situación, la referencia normativa suele ser la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que articula un sistema específico de responsabilidad frente a los distintos agentes que intervienen en el proceso constructivo. Este régimen distingue entre tres categorías de daños: los defectos de acabado con garantía de un año, los que afectan a la habitabilidad con garantía de tres años y los que comprometen la seguridad estructural con garantía de diez años. Es importante tener presente que estos son plazos de garantía —no de prescripción— de modo que el daño debe manifestarse dentro de ese periodo y que, una vez aparece, la acción para reclamar prescribe a los dos años.

En la práctica, este sistema funciona cuando el daño encaja claramente en alguna de estas categorías. Sin embargo, no siempre es así. Hay defectos que aparecen de forma progresiva, otros cuya calificación jurídica es discutida y situaciones en las que el problema se detecta cuando los plazos de la LOE ya están próximos a su vencimiento o cuando su aplicación resulta controvertida. A ello se añade una dificultad habitual: la identificación del agente responsable. No siempre es posible determinar con precisión el origen del daño, lo que, en la práctica, conduce en muchos casos a dirigir la reclamación frente a todos ellos de forma solidaria, con las implicaciones procesales y probatorias que ello conlleva.

Es precisamente en este punto donde adquiere relevancia la vía del Código Civil. La protección del adquirente no se limita al régimen de la LOE, sino que puede articularse también a través de la responsabilidad contractual derivada de la compraventa, normalmente frente al vendedor o promotor. No se trata de vías excluyentes, sino compatibles, con fundamentos y plazos distintos, con cita de la de 2 de febrero de 2012, En este sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo —entre otras, la STS 403/16, de 15 de junio— ha reiterado que la responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso constructivo es plenamente compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando entre las partes media un contrato de compraventa, reconociendo expresamente la coexistencia entre la responsabilidad legal derivada de la LOE y la responsabilidad contractual del vendedor-promotor.

Desde esta perspectiva, el eje de la controversia cambia: ya no se trata únicamente de determinar la existencia de un defecto constructivo en sentido estricto, sino de valorar si el inmueble entregado se ajusta a lo expresamente pactado y, en su caso, a la finalidad económica y funcional que justificó la adquisición. En estos términos, cuando la vivienda no responde a las condiciones de calidad, funcionalidad o aptitud razonablemente esperables conforme al contrato de compraventa, puede apreciarse un incumplimiento contractual del vendedor.

Esta vía permite reclamar no solo la reparación del inmueble o el coste de subsanación de las deficiencias, sino también una compensación económica equivalente al perjuicio sufrido, incluso en aquellos supuestos en los que la acción basada en la LOE sea discutida o haya prescrito. Además, se sujeta al plazo general de prescripción del artículo 1964 del Código Civil, lo que amplía de forma significativa el margen temporal para el ejercicio de la acción.

Desde un punto de vista práctico, la viabilidad de estas reclamaciones depende en gran medida de la prueba. Resulta esencial documentar los defectos desde su aparición, recabar informes periciales que acrediten su origen y alcance, y formular reclamaciones fehacientes que permitan dejar constancia del incumplimiento y, en su caso, interrumpir la prescripción. La estrategia procesal —incluida la elección de la vía adecuada— es determinante en el resultado del procedimiento.

En definitiva, para quien invierte en vivienda, anticipar el encaje jurídico de los defectos constructivos es tan relevante como analizar la rentabilidad de la operación. La Ley de Ordenación de la Edificación ofrece un marco específico de protección, pero no agota las posibilidades de reacción del comprador. La experiencia demuestra que un análisis jurídico acertado —atento a la naturaleza del defecto, al vínculo contractual y a los plazos aplicables— puede marcar la diferencia entre una reclamación viable y una oportunidad perdida. En un escenario donde el inmueble es, a la vez, bien de uso y activo económico, la correcta utilización de las herramientas legales disponibles se convierte en un elemento clave para preservar el valor de la inversión.

Belén Gutiérrez García-Arévalo, abogada procesalista de RSM.

2026-05-15T06:20:40Z